С 1 июля меняются правила покупки и продажи квартир. Что это значит

В России хотят окончательно решить проблему обманутых дольщиков
Facebook
ВКонтакте
share_fav

C 1 июля 2018 года в России вводятся новые правила продажи жилья на первичном рынке. В чем они заключаются и как отразятся на покупателях, разбирались «Ведомости».

Никаких продаж за наличные в «недострое»

С июля 2018 года прямые продажи жилья в строящихся или построенных, но еще не сданных домах будут запрещены. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему реализовывать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 года.

Банковское сопровождение означает, что для заключения долевого договора девелопер обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков.

Оплата недостроенных квартир наличными со стороны граждан будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Затем застройщик может использовать их для финансирования строительства. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 года уже находятся в стадии строительства.

Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать. Ряд операций по расчетному счету будет запрещен. Например, с него нельзя будет списывать деньги для исполнения сторонних обязательств.

Сначала стулья, потом деньги

Однако с 2019 года долевое строительство будет запрещено. Застройщики будут обязаны использовать счета эскроу. Эта схема подразумевает, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но он и не получит вознаграждения за их обслуживание. При этом банк может использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика по более выгодным ставкам. Сейчас обсуждаются два варианта кредитования: с плавающей ставкой и с фиксированной - примерно в 6%, рассказал «Ведомостям» близкий к федеральному правительству источник.

Забрать деньги со счета эскроу застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.

Гайки закручивают все сильнее

Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь как минимум трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление - 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% заемных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы - на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т.д.

В чем риск для покупателей?

Новый закон нацелен на то, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Это действительно должно сработать, считают эксперты. По новым правилам возможность нецелевого использования средств застройщиками будет сведена к нулю. Девелоперы будут работать только с деньгами банков, которые будут осуществлять за ними надзор. Однако в такой схеме на первое место выходят риски надежности кредитной организации.

По закону деньги покупателей будут защищены гарантией Агентства по страхованию вкладов (по аналогии с банковскими депозитами), но максимальный размер компенсации в случае отзыва у банка лицензии составит 10 млн рублей за одну квартиру в одном доме.

А если один покупатель приобрел несколько квартир в одном доме, компенсация будет выплачена только за одну. Таким образом, эта норма оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и нескольких квартир.

Введение новых норм законодательства может привести к росту цен на квартиры, считают некоторые аналитики. Однако другие эксперты указывают на то, что на фоне слабого спроса девелоперам проще уменьшить свою маржу, чем повышать цены. Иначе продажи станут совсем слабыми Впрочем, крупнейшая строительная компания в России - группа ПИК - уже анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля 2018 года.


Хочешь понять, что происходит на самом деле?

Читай канал «Ясно Понятно».

Просто и доходчиво - о самых важных новостях в обществе, политике и экономике. Без лишних слов расскажем о том, кто виноват и что делать.