Оксана Дивеева: в элитном сегменте высокого спроса не ожидается

Facebook
ВКонтакте
share_fav

На российском рынке недвижимости сейчас сложная ситуация, продажи упали практически во всех сегментах, а предложение превышает спрос. Ожидалось, что под самый серьезный удар попадет элитный сегмент. Но, как показывает практика, падение в элитке оказалось не столь значительным. На вопросы "Вести.Недвижимость" ответиларуководитель блока элитной недвижимости компании "БЕСТ-Новострой" Оксана Дивеева.

— Что сейчас происходит на российском рынке недвижимости элитного класса?

— Сегодня мы наблюдаем сужение рынка, причиной которого является замедление девелоперской активности. За год  объем предложения в высоком ценовом сегменте снизился на треть, в настоящее время в той же Москве реализуется 29 элитных проектов, или 748 лотов общей площадью около 110 тысяч квадратных метров.

Можно также отметить, что за прошлый год более чем на треть уменьшилось число лотов в домах на стадии монтажных и отделочных работ, но выросла доля квартир в уже построенных и сданных в эксплуатацию объектах. Иными словами, наиболее активно распродаются квартиры в домах на более поздних этапах строительства. При этом в уже сданных домах часть квартир остается нераспроданной, что для элитного сегмента, скорее, правило, чем исключение, хотя тенденция к росту этого показателя свидетельствует о снижении спроса в целом.

О том же самом говорит и увеличение доли экспозиции в корпусах на начальной стадии строительной готовности – на данный момент она составляет 14 процентов  от общего объема предложения. В дорогом сегменте покупатели и в лучшие времена с большой опаской относились к покупке на этапе котлована, а в кризис эта осторожность только усилилась.

Словом, в сегменте элитных новостроек сейчас присутствует весьма умеренный спрос на фоне снижения общего объема рынка в силу неопределенности дальнейшего развития общей ситуации в экономике и политике.

— За последнее время появились ли какие-то новые тенденции в этом сегменте?

— Пока на рынке наметилась некая стабилизация. Покупатели адаптировались к текущей экономической ситуации и более спокойно реагируют на движения рынка, сделки и показы все равно есть, а качественные объекты в уникальных локациях востребованы всегда. В то же время в последние полтора года наблюдается увеличение сроков принятия решения, а покупательские предпочтения смещаются в сторону объектов на высокой стадии готовности.

Интересно, что покупатели фактически разделились на две категории. Одни обдуманно приобретают за хорошие деньги действительно хорошую элитку. Под словами "хорошие деньги" я имею в виду цены, адекватные по отношению к объекту, и при этом действительно максимально выгодные с учетом того, что раньше за эти деньги такие объекты купить было невозможно.

Но есть и другая категория покупателей, которые твердо убеждены, что если на дворе кризис, то все состоятельные собственники будут просто счастливы продать им свою недвижимость хоть за сколько-нибудь. Эти покупатели, условно говоря, имея бюджет максимум на автомобиль форд, смело делают заявки на мерседес. Понятно, что им это не удается, и тогда они начинают искать вариант, соответствующий их бюджету. Это может быть квартира либо в крупном ЖК, где цены всегда ниже, чем в клубных домах, либо в сегменте подешевле.  Вообще, понять психологию таких людей сложно. Неужели они всерьез считают, что в кризис все состоятельные люди вдруг резко стали испытывать настолько сильную нехватку средств, что с радостью продадут свои дома и квартиры за любые деньги?

Также к числу основных тенденций и прошедшего, и текущего года можно отнести увеличение доли небольших, по меркам элитного сегмента, квартир и растущее число проектов, цены в которых номинированы в рублях. Сейчас доля такого предложения составляет более 80 процентов.

— Что в настоящее время происходит с ценами? Сильно ли они просели из-за кризиса и ослабления рубля по отношению к доллару и евро?

— Цены в сегменте дорогого жилья демонстрируют разнонаправленную динамику. В долларах они упали примерно на 30-40 процентов, и то, что раньше стоило 20-25 тысяч долларов за метр, теперь стоит 12-18 тысяч. В рублях цены, соответственно, подросли. В сегменте топовой элитки квартиры сегодня продаются по цене  900 тысяч рублей за квадрат. В масштабных жилых комплексах, таких, например, как «Садовые кварталы», квадратный метр стоит в среднем 600 тысяч, а в бизнес-классе цена метра составляет 350-400 тысяч рублей.

— Насколько вообще глубок кризис отечественного рынка недвижимости?

— Процесс замедления активности начался на элитном рынке намного раньше, чем в массовом сегменте, и очевидно, что в ближайшее время каких-либо перемен ждать не стоит.  В последнее время покупатели дорогого жилья не стремятся быстро совершить сделку, придерживаясь выжидательной позиции в расчете приобрести квартиру с максимальной скидкой. Кроме того, часть покупателей переключает свое внимание на квартиры премиального и бизнес-класса. Однако элитный сегмент периоды нестабильности обычно проходит достаточно плавно, его участники — люди с высокими доходами, которые привыкли хранить средства в валюте, они достаточно хорошо ориентируются в экономической ситуации и готовы выйти на рынок в любой удобный для них период.

— Могут ли трудности на рынке недвижимости повлиять на темпы строительства нового элитного жилья?

— В целом, существенная доля предложения сегодня сосредоточена в объектах, которые вышли на рынок до кризиса, уровень продаж в них девелоперы поддерживают регулярными акциями и скидками.

Самый верхний сегмент элитного класса, который мы называем топовой элиткой, в ближайшее время, скорее всего, ожидает дальнейшее сужение. Этот сегмент и в обычные времена представляет собой довольно узкую нишу, а сейчас, когда перспективы развития экономической ситуации непонятны,  девелоперы вряд ли захотят рисковать. Соответственно, спрос здесь в какой-то момент будет превосходить предложение. На сегодняшний день из топовых проектов мы с нетерпением ожидаем выхода уникального объекта с видом на Кремль — ЖК "Царев сад". Но вообще в текущем году на выход новых проектов рассчитывать не стоит — себестоимость в элитном сегменте довольно высока, и девелопер не станет рисковать, если есть хоть малейшее сомнение в должном уровне реализации.

— Может ли ситуация на рынке жилья элитного класса прийти в норму до конца 2016 года или придется ждать намного дольше?

— Очевидно, что невысокий спрос сохранится до конца года, и застройщики  в борьбе за покупателей будут продолжать политику длительных рассрочек и значительных скидок. Долларовые цены на фоне низкого спроса могут снизиться еще процентов на 10-15. А дальше коррекция цен будет зависеть от валютных колебаний и общеэкономической ситуации в стране, а в каждом конкретном проекте стоимость элитного квадрата во многом будет зависеть от политики девелопера, его гибкости в ценообразовании и предоставлении скидок.

Но в целом, даже в случае ухудшения общеэкономической ситуации, перемен в данном сегменте ждать не стоит в силу достаточно высокого запаса прочности у застройщиков дорогого жилья. Более кардинального улучшения ситуации можно ожидать не ранее 2017 года.