Гимнастика для риелторов

Facebook
ВКонтакте
share_fav

Даже на традиционно благополучном московском рынке, по данным компании «Инком-Недвижимость», в мае показатели потенциального спроса на вторичном рынке жилья снизились на 29,5%. Отрицательная динамика стала очевидна уже в начале года, однако весной тенденция приняла кризисные масштабы: по сравнению с январем покупательский интерес сократился в 2,9 раза. Одновременно с этим в мае специалисты отметили некоторое снижение темпов наращивания объема предложения: продавцы не торопятся выходить на рынок с новыми объектами в ситуации минимального спроса и наступления традиционного летнего затишья.

По статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», с начала 2015 года наблюдается последовательное снижение активности граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами, притом что в январе этот показатель на 13,2% превышал данные за тот же период 2014 года (что в значительной мере объяснялось инерционным действием ажиотажного спроса прошлого декабря). Далее была отмечена отрицательная динамика, которая весной усилилась и стала устойчивой тенденцией.

«Уникальность сегодняшней ситуации на вторичном рынке жилья, в частности, в том, что ожидания участников тянут его в разные стороны. Покупатели живут предвкушением снижения цен, откладывая решение своих жилищных вопросов. А немалая часть продавцов, обнадеженная внешними сигналами о преодолении экономического кризиса, полагает, что стоимость их квартир начнет расти — и тоже не форсирует продажу. С другой стороны, те владельцы недвижимости, которые не отличаются избыточным оптимизмом, также не видят необходимости торопиться с реализацией своего имущества в условиях минимального спроса и наступления сезона отпусков. На рынке остаются главным образом те, чья жилищная проблема требует незамедлительного решения», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

По данным экспертов, по итогам мая средняя стоимость предложения в целом на вторичном рынке жилья снизилась на 1,3%, составив 197,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

Бесполезный ремонт

Специалисты Отдела вторичной недвижимости инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet подготовили обзор основных ошибок, которые допускают продавцы вторичной недвижимости. В топе оказались завышенная цена объекта, переоцененный ремонт и общее состояние квартиры, грязный подъезд, юридические «скелеты в шкафу» и неправильные объявления о продаже.

Самый главный инструмент формирования спроса на объект вторичного рынка — это адекватное ценообразование. «Привлечь покупателей чем-то кроме привлекательной цены практически невозможно. Если цена объекта в определенной локации одна из самых низких, то по нему есть звонки. Если объект находится даже на 6-й или 7-й строчке в базах недвижимости при сортировке по цене — по нему уже нет звонков. Однако многие продавцы не готовы снижать цены до рыночной стоимости своих объектов, оперируя аргументами вроде „мой сосед полгода назад продал по такой цене“ или „я посмотрел в Интернете“. Адекватно оценить объект недвижимости с учетом сезонности на рынке может только профессионал, самостоятельно же собственники руководствуются зачастую очень субъективным восприятием рынка, считая свой объект „просто уникальным“. Некоторые продавцы хотят реализовать свои квартиры, опираясь на тот курс доллара, который был на момент их покупки в ноябре—декабре, хотя все взаиморасчеты происходят в рублях и цены уже давно откатились назад. Квартиры таких собственников „висят“ и ими никто не интересуется», — рассказывает Светлана Турбина, руководитель Отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Еще один аспект, на который обращают внимание специалисты компании Est-a-Tet, в последнее время «камнем преткновения» между продавцами и покупателями становится наценка за ремонт в квартире. Как правило, собственникам сложно объективно оценить состояние квартиры: многие из них считают, что вполне разумно «накинуть цену» за, например, дорогую итальянскую кухню, купленную пять лет назад. При этом амортизация мебели и отделки не учитывается, хотя она происходит и довольно серьезная. Покупатели в свою очередь понимают, что можно сделать бюджетный ремонт на свой вкус, нежели переплачивать за дорогостоящие изыски предыдущего хозяина квартиры. Поэтому последний общий тренд на рынке вторичной недвижимости — это смещение покупательского спроса в сторону квартир без отделки или с минимальным базовым ремонтом без мебели. Доля клиентов, которые ищут квартиры с ремонтом и полной меблировкой, минимальна.

«Как правило, всем продавцам перед началом процесса реализации квартиры мы советуем привести в порядок места общего пользования: вымыть подъезд, устранить неприятные запахи и мусор, иногда даже сагитировать других жильцов провести легкий косметический ремонт. Даже самое положительное впечатление от квартиры может полностью „перебить“ грязный подъезд. Ряд собственников пренебрегают этими советами, а ведь отказаться от сделки с квартирой с „убитым“ подъездом клиенты вполне могут», — отмечает Светлана Турбина.

На вторичном рынке по-прежнему встречаются ситуации, когда собственники реализуют квартиры, скрывая юридические нюансы приобретения этого жилья или переходов прав собственности, тем самым делая сделку юридически неправомерной. «Мошенники — это уже отдельная история, а есть просто юридически мало подкованные продавцы, которые хотят быстрей продать квартиру, а не „разматывать“ цепочку юридических взаимоотношений бывших и нынешних владельцев. В этом случае опять-таки на помощь приходят специалисты, которые могут привести в порядок все документы и провести юридически чистую сделку, — комментирует Турбина. — Пока на вторичном рынке по условиям ипотечного кредитования ставки находятся на уровне в среднем 13,5% и остаются выше по сравнению со ставками в сегменте новостроек, ситуация на регулярном рынке, скорее всего, не изменится. Когда ставки по ипотеке на „вторичку“ сравняются или хотя бы приблизятся к первичному рынку, можно ожидать оживления. В ближайшее время экономисты предсказывают „плавающий“ курс рубля, поэтому откладывать продажу нет смысла, непонятно когда и в каком виде настанут эти ожидаемые „лучшие“ времена». Успешно продать квартиру на вторичном рынке можно и в такой ситуации, главное не допускать серьезных ошибок и прислушиваться к советам специалистов».

«Впереди, безусловно, тревога»

Впрочем, похоже, ситуация вскоре должна измениться. С целью обеспечения доступности ипотечных кредитов для широкого круга заемщиков Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 15 июня 2015 года снизило процентные ставки по всем ипотечным программам на покупку жилья на первичном и вторичном рынке. Ставки по ипотечным продуктам АИЖК на приобретение жилья на первичном рынке снижены в среднем на 0,6%. Минимальная ставка по кредиту для социально-приоритетных категорий граждан, в том числе участников государственной программы «Жилье для российской семьи», на покупку жилья на первичном рынке теперь составляет 10,3% годовых, максимальная — 11,4%.

При покупке жилья на первичном рынке в рамках госпрограммы субсидирования ипотечной ставки процентная ставка составляет 11,4%. Процентная ставка по классической ипотеке АИЖК, в том числе на покупку жилья на вторичном рынке, также снижена и составит 13,9–14,9% годовых в зависимости от суммы кредита и размера первоначального взноса.

Согласно статистике Банка России на 1 мая 2015 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала 2015 года составляет 14,4%. При этом ставки по отдельным ипотечным программам российских банков достигают 18% и более. По мнению чиновников, строительную отрасль РФ в 2016 году могут ждать трудности.

По словам главы Минстроя Михаила Меня, в апреле этого года введено 4,9 миллиона квадратных метров жилья, что на 14,3% больше аналогичного периода прошлого года. При этом апрель — это не показательный месяц, итоги года больше будут зависеть от II квартала и второго полугодия.

«Нас в большей степени, безусловно, беспокоит не 2015 год, а год 2016-й, потому что, судя по выданным разрешениям на строительство, в 2016 году могут быть более серьёзные проблемы», — сказал министр и пояснил, что на 2015 год имеется задел. «Впереди, безусловно, тревога, определенные сложности», — добавил он.

Михаил Мень сообщил, что программа субсидирования ипотеки помогла преодолеть сложный этап для рынка, теперь надо искать новые способы поддержки отрасли. Способствовать стабилизации ситуации на рынке недвижимости будет и тот факт, что, по данным ВЦИОМа, покупка недвижимости остается для россиян самым надежным способом вложения средств — сегодня так считают половина опрошенных (47%), причем за последние месяцы эта доля выросла (с 39% в феврале текущего года). Для каждого четвертого (23%) лучшим способом сохранения капитала является счет в банке. 17%, скорее, вложили бы средства в золото и драгоценности. Другие предпочли бы хранить наличные, чаще в рублях (18%), чем в иностранной валюте (8%).

Алексей Земцов

посмотреть на Финансовая газета