Продать ипотечную квартиру: сложно, но возможно

Продать ипотечную квартиру: сложно, но возможно

Вести - Недвижимость

На российском рынке недвижимости сейчас непростые времена, многие продавцы и покупатели попали в сложное положение. Но самая, пожалуй, непростая ситуация, у ипотечных заемщиков. Многие из тех, кто взяли кредит на квартиру в иностранной валюте, стали сейчас неплатежеспособны — ведь рубль серьезно ослабел по отношению к евро и доллару. Но и многие из тех, у кого ипотечный кредит оформлен в российских рублях, не могут дальше платить по счетам, и вынуждены продавать свои ипотечные квартиры.Как утверждают эксперты отечественного рынка недвижимости, продать можно даже ту квартиру, по которой у продавца есть солидная задолженность. В этом случае купля-продажа осуществляется с помощью банковской ячейки. Первый шаг — продавец должен получить согласие банка-кредитора. Когда согласие получено, то продавец должен найти покупателя и подписать с ним официальный договор купли-продажи.Важно помнить, что для всех расчетов используются две банковские ячейки. В первой ячейке находится сумма непогашенной задолженности за квартиру перед банком, которую закладывает покупатель. А во второй ячейке лежат деньги, которые причитаются продавцу ипотечной квартиры. Только после того, когда сумма положена, подписывается договор купли-продажи. Следующий шаг — направление договора на официальную регистрацию в Росеестр.А вот когда все бумаги зарегистрированы, представители банка изымают денежную сумму из первой ячейки, а продавец забирает финансовые средства из второй ячейки. Процедура, конечно, кропотливая и ответственная, зато никаких проблем не возникнет ни одной из сторон.Есть, правда, один важный момент. Одно из основных условий такой сделки — зафиксированная в кредитном договоре возможность досрочного погашения ипотечного займа.Есть и вторая схема продажи квартиры, которая обременена ипотечным кредитом. Это так называемое погашение долга внесением аванса на расчетный счет. Подобные сделки совершатся в тех случаях, когда сумма, которую надо заплатить по кредиту, невелика, но у человек так складываются жизненные обстоятельства, что жилье необходимо продать. В этом случае покупатель и продавец заключают предварительный договор, главное условие которого — это внесение аванса, эквивалентного остатку ипотечной задолженности за ипотечную квартиру. Иными словами, продавец вносит этот аванс на расчетный счет в банке-кредиторе, и, таким образом, досрочно погашает ипотечный кредит.После внесения финансовых средств обременение с квартиры снимается, а дальнейшее оформление сделки проходит в обычном режиме и по классическому сценарию.Существует и третий вариант продажи ипотечной квартиры — это замена ипотечных должников. Надо сразу оговориться. Что подобная схема применяется довольно редко — примерно в 5 процентах случаев с реализацией на рынке квартир с обременением.В этом случае все просто и понятно — обязательства продавца перед банком-кредитором переходят к покупателю. Иными словами, продается не сама квартира, а кредит. Вот и получается, что в результате сделки покупатель квартиры становится новым заемщиком по ипотечному кредиту и в дальнейшем все выплаты ложатся на его плечи.

посмотреть на Вести - Недвижимость