Скорее жив, чем мёртв: как начался год для рынка недвижимости

Скорее жив, чем мёртв: как начался год для рынка недвижимости

Аргументы и Факты

Повышение ЦБ РФ ключевой ставки в конце прошлого года еще больше подстегнуло рынок, который и без того к тому моменту был разогрет в связи с девальвацией национальной валюты. Тем не менее, всплеска активности покупателей на новогодних праздниках, который был в начале 2014 года, не произошло. Связано это может быть как с тем, что люди решили взять паузу, чтобы разобраться в ситуации на рынке, так и с тем, что ажиотажный спрос, который с перерывами продолжался весь 2014 год, на исходе. АиФ.ru рассказывает, как начался год для рынка жилья, и какие прогнозы эксперты дают на ближайшее будущее.

В новый год без позитива

«В 2015-м показатели активности потенциальных клиентов в период новогодних праздников почти в 2,5 раза ниже, чем год назад. Но нужно понимать, что прошлый год был уникален: из-за событий на Украине в конце декабря-2013, начале января 2014-го спрос начал разгоняться, и рост продлился вплоть до марта. Однако статистика наших офисов, активно работавших в период новогодних каникул показывает, что у населения в целом сохраняется интерес к недвижимости. Люди интересовались перспективами развития ситуации на рынке жилья – Не поздно ли покупать/продавать, Что будет с ипотекой, обсуждали нюансы конкретных жилищных ситуаций», – рассказал АиФ.ru Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

По мнению эксперта, в ближайшее время произойдет еще один всплеск спроса на недвижимость, но насколько он будет сильным и сколько продлится – предсказать трудно: «Мы ожидаем неизбежного снижения покупательской активности и замедления рынка в связи с удовлетворением реальных потребностей населения, снижения платежеспособности на фоне падения реальных доходов и ограничения потенциала кредитоспособности. Усиление негативных тенденций в экономике, в частности проблемы с кредитованием населения и застройщиков, могут еще больше усложнить ситуацию: значительному накоплению предложения, существенному спаду покупательской активности и заметному снижению даже рублевых цен».

Рост перед бурей?

В данный момент цены находятся на уровне конца декабря. Средняя цена предложения на рынке комфорт-класса составила 153 960 руб./м2, рост по итогам декабря +7,3%. На 8% за месяц выросла средняя цена предложения в сегменте новостроек эконом-класса до уровня 165 344 руб./м2. Практически не изменилась средняя цена предложения в сегменте апартаментов комфорт-класса: 137 180 руб./м2 (-0,9% за месяц).

Ипотека в коме

Банки не могут выдавать кредиты по ставкам ниже, чем ключевая, а значит, после ее повышения до 17,5% ипотечные кредиты неизбежно подорожают минимум до 20-25% годовых, – иначе банки просто не смогут на них зарабатывать.

Многие банки уже подняли ставки, а некоторые – приостановили выдачу кредитов. Однако, полностью остановиться этот сектор экономики не может: для многих именно ипотека является единственной возможностью купить жилье, не говоря уже о том, что на рынке новостроек более 50% квартир приобретается именно в кредит. Кроме того, согласно заявлению Владимира Путина, государство будет субсидировать ипотеку.

Пока что слова президента находят подтверждение на практике. Рынок ипотечного кредитования в конце прошлого продолжал функционировать: сделки хоть и в малом количестве, но заключались. Самым доступным предложением является программа Сбербанка (минимальный размер процентной ставки 14,5%, сумма первоначального взноса от 20%). Срок действия данного продукта ограничен – до 28 февраля 2015 года.

Как будет развиваться ситуация после окончания действия программы Сбербанка и о том, каким именно образом правительство планирует субсидировать всю ипотеку в стране, в случае, если ключевая ставка не будет понижена, судить довольно сложно.

«На протяжении первых двух месяцев, когда действует программа Сбербанка, ипотека будет востребованной. Ставка 14,5% является относительно доступной на сегодняшний день. В перспективе возможно удорожание ипотечных кредитов, в случае отсутствия приемлемых условий кредитования на рынке, спрос на объекты недвижимости может существенно снизиться», – считает Александр Энгель – руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

Прогнозы

Развитие событий на рынке недвижимости зависит от действий центробанка и в целом экономической ситуации в стране, и понять общие тенденции на весь 2015 год можно будет в его первом-втором квартале. Однако все эксперты сходятся во мнении, что новый год будет для рынка очень сложным.

«Все будет зависеть от решений властных структур. Сегодня ряд банков обратились к ЦБ с просьбой снизить ключевую ставку с 17% до 15%, а в перспективе всего 2015 года – вернуть ее к прежнему показателю в 10,5%. Если ЦБ пойдет навстречу банковскому сектору, то для рынка недвижимости это станет оптимальным выходом. Пока же прогноз на первый квартал и первое полугодие – замедление темпов продаж по всем сегментам», – считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Кризис обязательно скажется на темпах строительства, и более того, вполне вероятна ситуация появления новых «недостроев»: «Мы предполагаем, что в ближайшее время возможен дефицит жилья эконом-класса, поскольку почти все квартиры в данном сегменте были распроданы в декабре, а будут ли стартовать новые проекты – неизвестно, так как сегодня девелоперам непросто найти фондирование. Кроме того, в связи с экономической и политической ситуацией рынок недвижимости может столкнуться с замораживанием строек – в первую очередь это грозит компаниям, которые строят преимущественно на заемные средства», – уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Торопиться, но без паники

Главный вопрос, который волнует покупателей – стоит ли покупать жилье прямо сейчас. Эксперты советуют подойти к сделке с особой осторожностью, и, по возможности вкладывать деньги в уже построенное жилье ли в объекты на высокой стадии готовности.

«В первом квартале 2015 года на первичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса будут продолжаться активные продажи, а проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, возможно, еще больше вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. Поэтому сегодня с покупкой жилья стоит поторопиться в первую очередь тем, что планирует приобретение жилья эконом-класса: застройщики будут продолжать повышать цены в ближайшей перспективе в связи с ростом себестоимости строительства и продолжением активных продаж. Что касается более дорогого жилья, то его стоимость скорее всего не изменмтся», – считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

посмотреть на Аргументы и Факты