Фахівці розповіли про підсумки обвалу ринку нерухомості

Facebook
ВКонтакте
share_fav

Результати роботи ринку нерухомості в році, що минає виявилися набагато гіршими за прогнозовані. Так, на первинному ринку житлової нерухомості аналітики зафіксували різке скорочення кількості угод. Причини – панічні настрої потенційних покупців, подорожчання житла на 40-80% і відсутність кредитування. Не краще йдуть справи і в сегменті комерційної нерухомості: вакантність торговельних та офісних центрів зростає, а готелі зафіксували найнижчу заповнюваність за останні десять років, пише «Капитал». У наступному році девелоперам і будівельникам легше не стане. Будівельників не зупинити У 2014 році забудовники ввели в експлуатацію на 30% більше житла порівняно з минулим роком, розповів заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Дмитро Ісаєнко. «Такі темпи зростання галузь показала за дев’ять місяців і, на мій погляд, вони збережуться до кінця року», – повідомив він. У 2013 році, за даними Державної служби статистики, без урахування самобудів, було побудовано 8,2 млн кв.м житлової нерухомості. Але купівельний попит усе одно не встигає за пропозицією. За даними компанії Arpa Real Estate, за 11 місяців у Києві було продано 11,9 тис. квартир (7,3 тис. – на первинному ринку і 4,6 тис. – на вторинному), тоді як за січень-листопад 2013 – 29,3 тис. (14 тис. і 15,3 тис. відповідно). Статистики по регіонах немає, але, як свідчать дані ріелторів, ситуація в найбільших містах-мільйонниках мало відрізняється від столиці. Скорочення продажів повязане з декількома факторами: відсутністю кредитування, нестабільною політичною та економічною ситуацією в країні, а також подорожчанням житла. Близько 60% забудовників привязують ціни на нерухомість до курсу валют, говорив раніше почесний президент девелоперської компанії «Столиця» Ігор Лисов. Ці гравці, як правило, залучають фінансування у валюті переважно у великих приватних інвесторів або в банках. «Процентні ставки в доларах і євро нижчі, ніж у гривні», – пояснює комерційний директор девелоперської компанії «Нест» Костянтин Браво. Ціни на квартири у них виросли з початку року на 50-70%. На 30-40% піднялася в ціні нерухомість у компаній, які не орієнтуються на курсові коливання. Таким чином будівельні організації враховують підвищення вартості палива та імпортних матеріалів. Забудовники просто не змогли оперативно відреагувати на тенденцію різкого скорочення продажів. «Роботи по домівках, які вводяться в експлуатацію в цьому році, були розпочаті три роки тому: близько року займає проектування і два роки – будівництво», – зазначає Браво. Складна ситуація Скорочення активності зафіксували і на ринку комерційної нерухомості. За прогнозами консалтингової компанії JLL, до кінця року вакантність київських офісних центрів сягне 23%, тоді як на початку 2014 цей показник зафіксовано на рівні 18,3%. «Нові компанії практично не з’являються, а діючі рідко переїжджають», – підкреслює керуючий партнер консалтингової компанії CBRE Сергій Сергієнко. До кінця року в Києві стоятиме пусткою 9% торгових площ, тоді як на початку нинішнього року більшість успішних проектів були заповнені, а вакантність у середньому по ринку становила 1,7%, писало раніше видання. Багато рітейлерів призупинили реалізацію своїх планів розвитку, а інші й зовсім пішли з України. Наприклад, цього року свої торгові точки закрили одежні мережі Bosco Sport, Esprit, OVS, River Island, взуттєва Minelli та ін. Готельний сегмент не став винятком у загальній негативній тенденції. «Такого низького показника в готелях я не пригадаю», – зізнається виконавчий директор Асоціації зіркових готелів Дмитро Прохоров. За його прогнозами, в році, що минає середня заповнюваність столичних тризіркових готелів складе 40-42%, а чотирьох- і п’ятизіркових – 32-35%. Раніше ці показники не опускалися нижче 50%. В Україну туристи практично не їдуть, ділиться віце-президент з готельного бізнесу компанії VS Energy («Прем’єр Палас», «Ореанда», «Харків Палас Готель», «Прага Палас Готель» та ін.) Олег Болотов. «У деяких готелях на їх частку припадає близько 40% від загального числа гостей», – констатує він. Згідно з даними Управління туризму Київської міськдержадміністрації, за дев’ять місяців нинішнього року Київ відвідали близько 1 млн туристів, що на 40% менше порівняно з тим же періодом 2013. Ситуація могла б бути ще гіршою, вважає президент девелоперської компанії «Дубль W» Володимир Горащенко. «Наприклад, під час кризи 2008 року заповнюваність готелів у Празі і Будапешті становила 12-18%», – говорить він. У сегменті складів ситуація протягом року практично не змінилась: як і два роки тому, під Києвом стоїть пусткою кожне третє приміщення. Значні поступки Сформована ситуація змусила девелоперів йти на поступки своїм клієнтам. Щоб утримати орендарів, потрібно виробити комплексний підхід: надавати знижки, проводити різні маркетингові програми (розіграші, фестивалі дитячі свята та ін.), які дозволять залучити відвідувачів і збільшити товарообіг орендарів. «Зважаючи на велику вартість інвестицій у новий магазин і високі ризики орендарі дуже обережні у відкритті нових об’єктів», – зазначає директор з оренди девелоперської компанії Arricano Real Estate Юлія Щаслива. За словами Олега Болотова, офіційні ціни на проживання стабілізувалися. «Але вже після першого дзвінка можна отримати 10%-у знижку, а при узгодженні з генеральним менеджером – 50%-й дисконт», – додає Дмитро Прохоров. Генеральний директор групи компаній «Ультра» (мережі Baldinini, Levi's, Pierre Cardin, Lagerfeld і Guess) Андрій Макаров розповідає, що більшість торгових центрів пішли на поступки орендарям і зафіксували ставки (оренда в багатьох проектах встановлена у валюті) за пільговим курсом – 9- 11 грн/дол. Таким само вчинили власники офісних центрів. «Забудовники погоджувалися фіксувати ціни на квартири за пільговим курсом. Наприклад, на початку листопада, в залежності від будівельної компанії, він коливався від 11 до 12,5 грн/дол.», – пояснює заступник директора з маркетингу будівельної компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова. На ринку комерційної нерухомості девелопери відклали відкриття деяких проектів на 2015. Наприклад, цього року в Києві було відкрито три торгові центри: «Атмосфера», Appetite і «Проспект» сумарною площею 60,6 тис. кв.м. За даними консалтингової компанії JLL , це на 46% менше порівняно з минулим роком, хоча ще в січні девелопери обіцяли побити всі рекорди зі здачі торгових центрів в експлуатацію. Але відкриття найбільших київських проектів – торгово-розважальних центрів Respublika, BlockBuster mall, Lavina Mall, загальна орендна площа яких становить 424,5 тис. кв.м, – перенесено на наступний рік. У 2014 році в столиці з’явилося 92 тис. кв.м нових офісних центрів, сказано в дослідженнях консалтингової компанії UTG. Це на 26% менше відносно 2013. Скорочення нової пропозиції сталося через затримку з введенням в експлуатацію великого проекту – офісного центру Sky Towers площею близько 120 тис. кв.м. «Фізично його не встигнуть відкрити не тільки в цьому, а й у наступному році», – упевнений Сергій Сергієнко. Туманні перспективи Попит на нерухомість у наступному році залежатиме від курсових коливань і завершення активних бойових дій на сході України. Дмитро Прохоров вважає, що після стабілізації ситуації в країні кількість гостей у столичних готелях почне рости не раніше ніж через півроку-рік. До цього часу готелі змушені будуть демпінгувати. Вакантність торговельних центрів виросте, вважає керуючий партнер консалтингової компанії UTG Віталій Бойко. Андрій Макаров прогнозує, що в I кварталі 2015 може спорожніти 18-20% торговельних площ. «Деякі рітейлери можуть закрити свої магазини в неуспішних об’єктах і відкрити їх у нових центрах», – припускає Бойко. Щоб стати більш цікавими для орендарів, непопулярні центри змушені будуть або знижувати орендні ставки, або міняти своє позиціонування на ринку. «У деяких центрах ми працюватимемо виключно за оплату комунальних послуг», – зазначає Макаров. Аналогічна тенденція спостерігатиметься і в сегменті офісної нерухомості. На думку заступника генерального директора компанії Т. М. М. з маркетингу і стратегії Олексія Говоруна, наступного року велика частина забудовників, найімовірніше, не буде братися за реалізацію нових проектів. «Будівельники намагатимуться завершити свої об’єкти, в гіршому випадку – заморозити їх на деякий час», – упевнений експерт. Це може призвести до скорочення нової пропозиції через кілька років.

посмотреть на Економіст